L’obligation de faire dans la phase précontractuelle en droit civil mauricien
Résumé
Traditionally, first-year law students in Mauritius are taught that the conclusion of a contract is based on an offer followed by an acceptance. However, the phase preceding the conclusion of the contract is not always based on this traditional model. This is particularly the case pertaining to real estate sales, where the conclusion of the planned contract is often preceded by a more or less lengthy negotiation, at the end of which it may be impossible to identify an offer and its acceptance. It may happen, during this pre-contractual phase, that the parties, wishing to move closer to the conclusion of the final contract, conclude real contracts, called pre-contracts. This applies in particular to unilateral promise of contract, synallagmatic promise of contract and pact of preference.
This pre-contractual phase is thus a source of legal effects and reveals a fairly regular presence of the obligation to act. In unilateral promises of contract, the obligation to act seems to be present, without really being. On the other hand, in pre-contractual negotiation, synallagmatic promise of contract, pact of preference and irrevocable offer the obligation to act is present.
The sanction applicable in the event of non-fulfillment of the obligation to act will depend directly on the existence or non-existence during the pre-contractual phase of consent to the proposed final contract. On the one hand, when the two parties have still not given their reciprocal consents to the final contract, and it happens in a pre-contractual negotiation or even in an autonomous synallagmatic promise, the only possible sanction in the event of non-performance of the obligation to act will consist of the award of damages to the victim of this non-performance. No one can be forced to become a party to a new contract. On the other hand, when one of the parties has already committed, by giving, as is the case in a pact of preference, or in a unilateral promise of contract or in a synallagmatic promise of contract equivalent to a contract or in an offer, his consent to the final contract, the performance of the obligation to act becomes conceivable, because no intolerable pressure is exerted on the consent of the person who has already consented to the final contract. Therefore, it becomes possible to opt for a more vigorous sanction than a simple award of damages. This is the case with the substitution of the beneficiary to a party to the contract, the declaration without effect of the revocation of a unilateral promise of contract or with an offer or the replacement of the authentic (notarial) form by a judgment of the Supreme Court of Mauritius, in order to ensure the transfer of ownership of the thing to the purchaser.
Traditionnellement, on enseigne aux étudiants de première année de droit à Maurice que la conclusion d’un contrat repose sur une offre suivie d’une acceptation. Néanmoins, la phase qui précède la conclusion du contrat ne repose pas toujours sur ce modèle. C’est notamment le cas en matière de vente immobilière, où la conclusion du contrat projeté est souvent précédée d’une négociation plus ou moins longue à l’issue de laquelle il peut être impossible d’identifier une offre et son acceptation. Il arrive, pendant cette phase précontractuelle, que les parties, désireuses de se rapprocher de la conclusion du contrat définitif, concluent des véritables contrats, appelés avant-contrats. Il en va ainsi notamment de la promesse unilatérale de contrat, de la promesse synallagmatique de contrat et du pacte de préférence.
Cette phase précontractuelle est, ainsi, source d’effets juridiques et révèle une présence assez régulière de l’obligation de faire. Dans les promesses unilatérales de contrat l’obligation de faire semble être présente, sans véritablement l’être. En revanche, dans la négociation précontractuelle, la promesse synallagmatique de contrat, le pacte de préférence et l’offre irrévocable l’obligation de faire est présente.
La sanction applicable en cas d’inexécution d’une obligation de faire dépendra directement de l’existence ou de l’inexistence pendant la phase précontractuelle, du consentement au contrat définitif projeté. D’une part, lorsque les deux parties n’ont toujours pas donné leurs consentements réciproques au contrat définitif, ce qui arrive dans une négociation précontractuelle ou encore dans une promesse synallagmatique autonome, la seule sanction envisageable en cas d’inexécution de l’obligation de faire consistera en l’allocation de dommages et intérêts à la victime de cette inexécution. Personne ne peut être forcé à devenir partie à un nouveau contrat. D’autre part, lorsque l’une des parties s’est déjà engagée, en donnant, comme c’est le cas dans un pacte de préférence, ou dans une promesse unilatérale de contrat ou dans une promesse synallagmatique de contrat valant contrat ou dans une offre, son consentement au contrat définitif, l’exécution de l’obligation de faire devient concevable, car aucune pression intolérable n’est exercée sur le consentement de la personne ayant déjà consenti au contrat définitif. Par conséquent, il devient possible d’opter pour une sanction plus vigoureuse qu’une simple allocation de dommages et intérêts. Il en va ainsi de la substitution du bénéficiaire à une partie au contrat, de la déclaration sans effets de la révocation d’une promesse unilatérale de contrat ou d’une offre ou encore du remplacement de la forme authentique (notariale) par un jugement de la Cour suprême de Maurice, dans le but d’assurer le transfert de propriété de la chose à l’acquéreur.
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